Regelungen zur Bebaubarkeit eines Grundstückes finden sich im Bebauungsplan der Gemeinde und betreffen selten nur Umfang und Höhe der Gebäude.
- Welche Bauweise ist erlaubt?
- Welche Dachform darf gewählt werden?
- Wie tief dürfen Keller gebaut werden?
- Sind Anbauten wie Wintergärten oder Garagen gestattet?
Auch die Antworten auf diese und zahlreiche weitere Fragen sind oft im Bebauungsplan geregelt und beeinflussen Wert sowie Zielgruppe Ihres Grundstücks.
Für die Region, in der Ihr Grundstück liegt, gibt es keinen Bebauungsplan? Dann stellen Sie noch vor Verkaufsstart eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt, um die wertvollen Informationen zu erhalten.
Was sagt die Grundflächenzahl aus?
Wie viel Prozent Ihres Grundstückes höchstens bebaut werden darf, sagt die Grundflächenzahl aus – und beinhaltet im Gegensatz zur Wohnfläche auch die Mauern. Auch alles, was über und unter der Erde Fläche einnimmt, ist in der Grundflächenzahl enthalten also beispielsweise:
- Garagen
- Auffahrten
- Wintergarten
- Geräteschuppen
- Öltank
- usw.
Bis zu 50 Prozent darf die zulässige Grundflächenzahl überschritten werden. Einschließlich aller Außenmauern liegt die maximale Bebaubarkeit eines Grundstückes jedoch bei 80 Prozent.
Welche Dokumente brauchen Sie für den Grundstücksverkauf?
Bevor Sie ein Grundstück verkaufen, sollten Sie Ihre Hausaufgaben machen, um später keine unangenehmen Überraschungen oder Verzögerungen zu erleben. Sorgen Sie also dafür, dass rechtzeitig zum Verkaufsstart folgende Dokumente vorliegen:
| Art des Dokumentes |
Bezugsquelle |
| Flurkarte |
Bezirksamt/Gemeinde |
| Liegenschaftskarte |
Fachbereich Vermessung im Bezirksamt |
| Bebauungsplan |
Bezirksamt/Gemeinde |
| Grundbuchauszug |
Grundbuchamt |
| Baulastenverzeichnis |
Bezirksamt/Gemeinde |
| Erschließungsnachweis |
Gemeinde |
| Außen-/Luftbildaufnahmen |
Internet |
| Flächennutzungsplan |
Bezirksamt/Gemeinde |
Wie erreichen Sie die richtige Zielgruppe für Ihr Grundstück?
Aus Ihrem Alltag wissen Sie es ja selbst: Das Auge kauft mit. Je besser Sie also potenziellen Käufern – seien es Privatpersonen, Bauträger oder Projektentwickler – veranschaulichen können, welches Potenzial Ihr Grundstück hat, desto schneller finden Sie den richtigen Käufer.
Unser Tipp: Entwickeln Sie gleich zu Beginn verschiedene Szenarien, welche Bebauungsmöglichkeiten Ihr Grundstück bietet. Vergessen Sie dabei aber nicht die Vorschriften des Bebauungsplanes. Erstellen Sie doch zum Beispiel für ein kleineres Grundstück eine Skizze für ein größeres Einfamilienhaus oder für einen kleineren Bungalow einschließlich Dachterrasse und/oder Pkw-Stellplatz. So können sich Ihre potenziellen Grundstückskäufer viel besser mit dem Grundstück identifizieren.
Gern helfen wir Ihnen natürlich auf Wunsch beim Verkauf und übernehmen solche sowie viele andere Leistungen professionell und kreativ.
Auf wen kommen beim Grundstücksverkauf welche Kosten zu?
Zwar gibt es teilweise regionale Unterschiede, welche Kosten beim Grundstücksverkauf von Käufer oder Verkäufer übernommen werden müssen, im Großen und Ganzen gilt jedoch:
| Kosten |
Kostenträger |
| Grunderwerbssteuer |
Verkäufer & Käufer |
| Notarkosten |
Käufer |
| Wertgutachten (falls erforderlich) |
Verkäufer |
| Spekulationssteuer (falls erforderlich) |
Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung (falls erforderlich) |
Verkäufer |
| Maklerprovision |
Verkäufer & Käufer; Höhe ist bundeslandabhängig |
| Inserate |
Verkäufer |
| Bauvoranfrage (falls erforderlich) |
Verkäufer/Käufer |
| Vermessungskosten (falls erforderlich) |
i. d. R. Käufer |
Warum ist die Baugrunduntersuchung wichtig?
Im Idealfall beauftragen Verkäufer und Kaufinteressent gemeinsam die Baugrunduntersuchung. Diese kann auch mit einer Altlastenuntersuchung verbunden werden und gibt Auskunft darüber,
- dass keine bzw. welche Altlasten vorhanden sind
- welche Bodenschichten erwartet werden
- welche Tragfähigkeit und Standsicherheit der Baugrund dem Bauwerk bietet
- wie das Bauwerk gegründet werden kann
Der Kaufinteressent kann so die Kosten für den Bau besser kalkulieren. Sie als Eigentümer kommen mit der Baugrunduntersuchung Ihrer Verpflichtung nach, potenzielle Käufer über Mängel wie beispielsweise Bodenverunreinigungen oder Altlasten ausreichend zu informieren bzw. diese zu beseitigen.
Bei der Baugrunduntersuchung werden bei Kernbohrungen bis zu 3 m Tiefe unterhalb des späteren Fundaments mittels einer Sonde mehrere Bohrkerne entnommen. Diese bilden das Bodenprofil mit sämtlichen Erdschichten ab und geben unter anderem Aufschluss darüber, wie tragfähig der Boden ist und wie es um die Wasserverhältnisse im Boden bestellt ist.
Kommen dabei Probleme ans Tageslicht, können nach einer zusätzlichen Laboruntersuchung Empfehlungen gegeben werden zu: Gründungen, Abdichtungen, Bodenaustausch o. ä. Zwischen 500 und 2.500 Euro kann eine solche Baugrunduntersuchung kosten.
Fällt beim Grundstücksverkauf Steuer an?
So wie beim Verkauf jeder anderen Immobilie gilt auch beim Grundstücksverkauf: Es können auch auf Sie als Verkäufer Steuern zukommen. Spekulationssteuer lautet hier das Stichwort. Deren Höhe hängt von Ihrem gesamten Jahreseinkommen ab und es wird nur der Gewinn versteuert. Abschreibungen bei vermieteten Objekten oder auch die Anschaffungskosten werden zuvor abgezogen.
Ob Sie Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf zahlen müssen, hängt von diesen beiden Fragen ab:
- Haben Sie das Grundstück selbst genutzt?
Ist das der Fall und Sie haben das Grundstück mindestens im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor selbst genutzt, brauchen Sie keine Spekulationssteuer entrichten.
- Wann haben Sie das Grundstück gekauft?
Wenn Sie das Grundstück nicht selbst genutzt haben, zwischen Ihrem Kauf und Verkauf aber über zehn Jahre liegen, wird ebenfalls keine Spekulationssteuer angesetzt.
Sie sind unsicher, ob jetzt der geeignete Zeitpunkt ist, Ihr Grundstück zu verkaufen? Oder wollen den Grundstückswert wissen? Sie suchen professionelle Verkaufsunterstützung?
Unsere Grundstücksexperten sind jederzeit mit Rat und Tat für Sie da!
